부동산캐나다

Semi주택은 나흘만에 매매되기도. 시 외곽에서는 에이잭스 등 활발

토론토 콘도시장이 불황이라고 하지만 일부지역은 매물이 나온지 5일 만에 거래가 성사되는 곳도 있다.

부동산업체 주카사(Zoocasa)가 토론토지역부동산위원회(TRREB) 데이터를 근거로 지역에 따라 시장에 나온 주택 매물이 팔리기까지 소요되는 시간을 조사했다. 

토론토의 단독주택과 타운하우스, 콘도 등 모든 주택 유형에서 가장 빨리 팔리는 곳은 Humber Bay라고 불리는 Stonegate와 Queensway였는데, 평균 10일 정도 걸렸다.

이곳은 콘도아파트 시장에서도 수요가 많았는데, 평균 5일 만에 유닛이 거래됐다.

세미주택(Semi-detached homes)은 최근 토론토에서 매매가 특히 활발한데, 일부 지역은 매물이 나온지 7일 이내에 판매됐다.

특히 Scarborough Village/Guildwood는 세미디테치드 주택의 인기가 가장 높은 곳으로, 부동산은 평균 4일 만에 매매됐다.

베드포드 파크, 로렌스 파크, 포레스트 힐 노스, 마운트 플레전트, 버치클리프 등에서도 6-7일 밖에 걸리지 않았다.

단독주택은 Rosedale-Moore Park에서 가장 빠르게 팔려나갔다. 평균 4일 걸렸다.

그러나 이 지역의 세미주택은 56일이나 걸려 주택 유형별로 큰 차이를 보였다.

뉴튼브룩 이스트와 윌로우데일 이스트 등의 단독주택도 매매까지 35일이나 걸려 토론토 주요 지역보다 훨씬 시장에 머무는 시간이 길었다. 욕밀스/브라이들패스 등도 32일 걸렸다.

Yorkville, Annex 및 Summerhill에서 세미주택은 시장에 나와 평균 8일 만에 판매되는 반면 콘도아파트는 약 한달 정도 걸렸다.

토론토 근교에서는 에이잭스(Ajax)와 윗비(Whitby) 등의 부동산 거래가 활발했다.

Ajax의 부동산 매물은 평균 11일 만에 거래가 완료됐다. 단독주택은 10일 정도 걸렸다.

한 중개인은 "Ajax는 광역토론토 지역의 역동적인 부동산시장 가운데서도 탁월하며, 다양한 주택 유형에 걸쳐 지속적으로 수요가 높은 부동산을 보유하고 있다"면서 "매입 경쟁이 치열해지면서 거래도 빠르게 진행되고 있다"고 전했다.

Ajax의 세미는 7일 만에 대부분 거래가 완료됐다. 벌링턴이나 리치먼드힐 등에서는 9일이 소요됐다.

Whitby의 부동산 거래는 11일 정도 걸렸으며, 피커링 14일, 오샤와는 15일 정도 걸리는 것으로 집계됐다. 이는 토론토 서쪽의 미시사가(20일)나 옥빌(18일) 등과 비교해 조금 빠르다.

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20여년 사이 1000평방피트에서 650평방피트로 즐어

렌트비 내려면 10만 불 벌어야

토론토에 신축된 콘도 유닛의 면적이 갈수록 쪼그라들고 있다.

CP24 뉴스에 따르면 1971년에서 1990년 사이에 지어진 토론토 콘도의 중간크기 면적은 약 1,000평방피트였다.

하지만 지난해 통계청 자료를 보면 2016년에서 2020년 사이에 지어진 유닛의 중간 크기 유닛 면적은 약 650평방피트에 불과했다. 25년여 만에 350평방피트가 줄어든 것이다.

이처럼 초소형 콘도의 보급이 늘면서 토론토 다운타운의 일부 새 유닛은 300평방피트짜리도 있다.

토론토의 임대 시장은 작년 11월 고점을 지나 하락세를 계속하고 있다.

렌털스(rentals.ca)와 어버내이션(Urbanation) 데이터에 따르면 4월 기준 침실 1개의 평균 렌트비는 2,459달러로 3월보다 0.5%, 전년 동기 대비 2.7% 하락했다.

2베드룸은 월 평균 3,224달러로 3월보다 0.7%, 지난해 4월 평균보다 2% 내렸다. 토론토의 전체 평균 렌트비는 작년 11월 대비 5.4% 떨어졌다.

하지만 여전히 렌트비용이 부담스런 것은 사실이다.

렌트비를 내면서 토론토에서 평균적인 삶을 유지하기 위해서는 최소 연 10만 달러의 가계수입이 필요한 것으로 전문가들은 보고 있다.

어버내이션 관계자는 "최근 몇달 동안 토론토의 콘도가 기록적인 수준으로 완공됐으나, 이들 중 상당수는 투자자들이 임대용으로 매입한 것으로 볼 수 있다"고 말했다.

부동산업계는 렌트비 하락이 추세인 것은 맞지만 내림세가 오래 가지는 않을 수도 있다고 전망했다.

배출러(bachelor)콘도의 경우 4월에 전년동기 대비 1% 상승하며 반대 방향으로 움직였다.

이는 모기지주택공사(CMHC)의 최근 분석과 일치하는데, GTA의 배출러 콘도는 작년 말 이후 매물이 크게 줄었다.

특히 오샤와는 4월 평균 배출러 렌트비가 작년 대비 15% 더 비싸며 현재 1,624달러에 이른다.

구엘프(Guelph)의 배출러 렌트비도 지난해보다 20% 오른 1,778달러를 기록했다.

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업계 “5년 이내 단기보다 10년 이상 장기 늘려야”

캐나다는 계약기간이 더 긴 모기지를 좀더 많이 도입하기 위한 조치를 취할 필요가 있다는 지적이 나왔다.

금융업체 데자딘스(Desjardins)는 최근 보고서에서 "10년 계약의 모기지 옵션을 더 많이 도입한다면 상환액을 갱신할 때 가계가 받는 충격을 억제하는데 도움이 될 것"이라며 "현재 캐나다 가계부채의 뇌관으로 떠오른 '마이너스 상각(negative amortization)'의 부작용을 감소시킬 수 있을 것"이라고 밝혔다.

최근 일부 가계는 모기지를 갱신하면서 이자 부담이 높아지자 상환기간을 대폭 늘리는 고육책을 선택하고 있다.

캐나다에서 주로 5년짜리 단기 모기지 옵션이 널리 보급된 것은 코로나 팬데믹 이전 40년 동안 금리가 지속적으로 하락했기 때문이다.

데자딘스 관계자는 "만약 10년 만기 모기지 조건을 고정할 수 있는 옵션이 더 널리 퍼져 있었다면, 현재 시점에서 볼 때 이를 선택한 가계들은 모기지 상환액 인상의 충격을 더 잘 관리할 수 있었을 것"이라고 말했다.

캐나다의 모기지 시장은 5년 이내 단기계약이 주로 이뤄지고 있는데, 이것은 30년 모기지가 흔한 미국과 대조를 이룬다.

경제 전문가들은 전 세계적으로 이자 상승에 따른 차입 비용이 급증하는 가운데서도 캐나다인들이 다른 나라들보다 더 많은 소득을 부채를 갚는데 지출하고 있다고 주장했다.

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CREA "매물이 늘어나면서 시장에 균형 잡혀가" 분석

캐나다 주택시장에 신규 매물이 급증했지만 수요 부족으로 “가장 균형 잡힌” 양상을 보이고 있다는 견해가 나왔다.

캐나다부동산협회(CREA)는 지난 3월과 4월 사이 주택 판매가 1.7% 감소했다고 15일 밝혔다. 신규 매물은 2.8% 늘었다.

CREA는 “판매가 둔화됐지만 매물이 증가하면서 전체 매물은 6.5% 급증해 코로나19 팬데믹이 시작되기 직전과 비교하면 가장 높은 수준을 기록했다”고 전했다.

CREA 제임스 매비 대표는 “긴 동면 이후 봄 시장이 서서히 기지개를 켜고 있다”면서 “매물 증가는 팬데믹을 전후로 가장 균형 잡힌 모습을 보이고 있다”고 말했다.

신규 매물 대비 거래 비율은 53.4%로 완화돼 국내 장기간 평균인 55%를 약간 밑돌았다.

미비 대표는 “그럼에도 모기지 금리가 여전히 높고 중앙은행의 금리인하 신호가 아직 뚜렷하지 않기 때문에 많은 실수요자들이 시장에 진입하지 않고 있다”고 지적했다.

CREA 통계에 따르면 주택 가격은 3개월 연속 거의 변화가 없을 정도로 안정세를 유지하고 있다.

4월 전국 평균 집값은 70만3,446달러로 지난해보다 1.8% 하락했다.

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고이율 모기지 압박에 매물 늘고 일부는 50만불 이하에 거래

토론토 다운타운 소형 콘도의 인기가 시들해지고 있다.

글로브앤메일 보도에 따르면 최근 시장에 나온 대부분의 콘도 매물이 고층타워가 밀집한 다운타운에 있는 500평방피트 이하의 침실 1개짜리다.

리맥스 부동산의 한 중개인은 "많은 경우 더 높은 이자율로 모기지를 갱신해야 하는 집주인들이 유닛을 매물로 내놓고 있다"고 전했다.

업계 관계자는 "매물로 나오는 1베드룸 콘도의 수는 압도적"이라며 토론토의 콘도 공급이 2023년 3월과 비교해 올해 55.3% 급증했다고 지적했다.

매물이 늘면서 월 임대료도 내리막길이다. 투자용으로 소형 콘도를 보유한 소유주들은 막대한 운영비에 직면할 수밖에 없는 현실이다.

부동산 중개인은 "한때 인기를 모았던 소형 콘도가 현재로는 훨씬 덜 매력적인 옵션이 되었다"고 전했다. 이 때문에 최근 토론토의 콘도 가격은 작년보다 소폭 하락하거나 지역에 따라 제자리걸음이다.

코로나 팬데믹 기간 동안 다운타운에서는 60만 달러 미만의 유닛을 찾기 어려웠다. 그러나 최근 킹 스트리트 이스트(King Street East)와 팔러먼트 스트리트(Parliament Street)에 테라스가 딸린 침실 1개짜리 콘도는 49만9,000달러에 겨우 팔렸다.

그럼에도 일부 인기 콘도는 시장에 나오자 마자 팔리는 경우도 있다.

글로브앤메일과 인터뷰한 중개인은 Berczy Park가 보이는 남서쪽 모퉁이에 있는 유닛의 거래 사례를 예로 들었다. 67만5,000달러에 매물로 나왔는데, 일주일도 지나지 않아 입찰가보다 높은 68만 달러에 거래가 성사됐다. 중개인은 "탁 트인 전망이 결코 차단되지 않을 가능성이 높기 때문에 신속하게 거래를 성사시켰다"고 전했다.

반대로 말하면 오로지 투자용으로 콘도 내부 인테리어나 층수 등을 전혀 고려하지 않고, 구입한 콘도들이 자칫 애물단지가 될 수 있다는 얘기다.

부동산업계 관계자는 "그럼에도 토론토 콘도시장이 완전히 비관적인 것은 아니다"고 강조했다. 단독주택 다운사이징 등으로 콘도를 원하는 실수요자가 있고, 이들은 좋은 조건의 80만~180만 달러 수준의 콘도 매물을 눈여겨 보고 있다고 밝혔다.

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TRREB 보고서 "바이어 선택의 폭 넓어지고 가격도 안정적"

매물은 쏟아지는데, 거래는 줄었다.

토론토지역부동산위원회(TRREB)는 4월 광역토론토 주택 판매가 지난해보다 5% 감소했으나 신규 매물이 47.2% 급증했다고 밝혔다.

때문에 실수요자 입장에서는 선택의 폭이 넓어지고 가격도 안정적으로 유지됐다는 설명이다.

4월 주택거래는 지난해 7,487채에서 올해 7,114채로 감소했다. 2023년 4월에는 부동산시장 활동이 일시적으로 활기를 띠면서 판매가 증가했었다.

평균 매매가격은 전년 동기 대비 0.3% 상승한 115만6,167달러를 기록했다.

신규 매물은 2023년 4월 1만1,509건에 비해 지난달에는 1만6,941건이 시장에 나왔다. 약 5,500건 늘어난 것이다.

토론토시만 좁혀서 보면 지난달 2,581건의 판매가 있었는데, 이는 2023년 4월보다 5% 감소한 수치다. GTA 외곽의 주택 판매는 4.9% 감소한 4,533건을 기록했다.

타운하우스를 제외한 모든 부동산 유형은 GTA 전체에서 1년 전에 비해 거래가 감소했다. 단독주택이 7.2%로 가장 큰 하락폭을 보였고, 콘도가 6.5%로 그 뒤를 이었다.

반면, 주인이 바뀐 타운하우스 매물은 0.7% 증가했다.

중개인들은 봄철에 일반적으로 매물이 많이 나오는 점을 감안할 때 4월의 재고 급증은 놀라운 일이 아니라고 설명했다.

문제는 올해의 주택 수요가 예년보다 적다는 데 있다는 것이다.

제니퍼 피어스 TRREB 대표는 "계절이 바뀌면서 주택에 대한 수요는 다소 증가할 것으로 예상하고 있다"고 말했다. 다만 "실수요자들은 여전히 중앙은행의 기준금리 인하를 기다리고 있을 것"이라고 덧붙였다.

TRREB 관계자는 "앞으로 몇 달 안에 금리가 내려 차입 비용이 낮아지면 시장 상황이 더 타이트해질 것이며, 특히 2025년으로 접어들면서 가격 상승이 재개될 가능성이 높다"고 전망했다. 김용호 편집위원 [email protected]

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TRREB 1분기 보고서…임대매물은 1만8천a2만7천건으로 늘어

토론토지역부동산위원회(TRREB)의 MLS 시스템을 통해 보고된 올해 1분기 콘도 임대 건수는 전년 동기 대비 20% 가까이 증가했다.

같은 기간 임대 매물도 크게 늘면서 세입자가 선택할 수 있는 폭이 넓어졌고 평균 임대료도 지난해에 비해 약간 내렸다.

TRREB에 따르면 1분기 콘도아파트 임대는 1만2,541건으로 2023년 1분기 대비 19.7% 증가했다. 임대 매물은 작년 1분기 약 1만8천 건에서 올해 2만7천 건으로 연간 9천여 건(51%)이나 늘었다.

부동산업계 관계자는 "광역토론토의 인구가 계속 증가함에 따라 렌트 수요가 증가하는 것은 놀라운 일이 아니다"면서 "지난 몇 분기 동안 콘도를 임대하려는 사람들은 렌트매물 증가에 따른 가격 인하 효과를 톡톡히 보고 있다"고 말했다.

1베드룸 콘도아파트의 평균 렌트비는 올해 1분기에 1.2% 하락한 2,441달러를 기록했다. 침실 2개짜리는 3,139달러로 큰 변동이 없었다.

TRREB 관계자는 "콘도 유닛의 재고가 지난해 증가했지만 GTA로 유입되는 가구 수가 계속 늘어남에 따라 렌트매물은 곧 대부분 흡수될 것"이라며 "세입자 가운데서는 기준금리 인하 이후 내년쯤 주택을 구매하려는 움직임도 있다"고 말했다.

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Zoocasa, 지난 5년 도시별 변화 비교. 멍튼 110%나 치솟아

지난 2019년 이후 주택가격 상승률을 비교했더니 온타리오주 런던과, 나이아가라지역, 키치너-워털루가 캐나다 내 19개 도시 가운데 상위 5위권에 올랐다.
시티뉴스는(City News)는 8일 부동산 중개업체인 주카사(Zoocasa)가 작성한 보고서를 인용해 이 같이 보도했다.

부동산업체는 캐나다부동산협회(Canadian Real Estate Association) 데이터를 기반으로 보고서를 만들었는데, 키치너-워털루 지역은 지난 5년 동안 주택가격이 55% 상승했다. 2019년에 평균 거래가격은 약 47만6,900달러였는데 2024년 현재 74만900달러로 올랐다.
주카사 소속으로 키치너 지역에서 중개인으로 일하는 샤론 포브스 씨는 "주택거래 의뢰인 가운데는 키치너-워털루 지역에서 이사를 하는 경우도 있지만 상당수는 광역토론토를 벗어나 이주해 온 경우도 많다"고 전했다.

주카사 보고서를 보면 지난 5년간 국내에서 주택가격이 가장 많이 오른 도시는 뉴브런즈윅의 멍튼으로 17만 달러에서 35만5천 달러로 110% 치솟았다. 이어 노바스코샤의 핼리팩스 지역이 29만5천 달러에서 52만9천달러로 79% 상승했다. 3위는 런던으로 37만 달러에서 60만2천 달러로 62%올랐다. 나이아가라는 40만1천달러에서 63만3천 달러로 58% 상승했다. 이밖에 오타와 53%, 해밀턴 49%, 구엘프 48% 등의 집값 상승률이 상위 10위권에 들었다.

광역토론토는 76만2천 달러에서 111만3,600달러로 46% 올라 11위를 차지했다.
지난 5년 국내 평균 부동산 가격은 48만1,700달러에서 69만8,500달러로 21만6,700달러(45%) 상승했다. 
중개인 포브스 씨는 "온타리오 주민 가운데 주택가격이 보다 저렴하고 나은 삶을 질의 찾아 캘거리나 노바스코샤 등으로 가려는 사람들이 많다"고 전했다.
또한 연방정부의 유학생 규제가 키치너-워털루 등 온타리오 부동산 시장에 영향을 줄 것이라고 전망했다.

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2020년 초에서 2023년 말 비교했더니 0.8% 높아

토론토 밴쿠버는 예외. 모기지 부담 8% 더 올라

국내 모기지 상환액이 최근 10년간 사상 최고치로 올라 대출자들이 큰 고통을 겪고 있다.

그러나 이 기간 주택가격도 만만치 않게 오른 것으로 집계돼, 대부분 지역은 주택가격 상승률이 모기지 납부액 인상 폭보다 큰 것으로 나타났다.

신용평가기관 에퀴팩스(Equifax) 자료에 따르면 2020년 3월 주택가격 급등을 초래한 금리 인하 시기부터 2023년 말까지 국내 주택가격 상승률은 모기지 페이먼트 증가율을 앞질렀다.

먼저 국내 평균 모기지 대출 상환액을 보면 2023년 4분기 기준 월 1,685달러였다. 이는 2020년 1분기 이후 평균 결제액이 27.7% 오른 것이다.

반면 같은 기간 평균 주택가격도 28.5% 상승해 모기지 상환액 상승률보다 약 0.8%P 높았다.

특히 캘거리는 이 기간 동안 주택가격 상승률이 모기지 인상 폭을 무려 21.3%P 앞질러 격차가 가장 컸다. 이어 몬트리올(7.4%p), 오타와(1.9%p) 등으로 뒤를 이었다.

주로 캐나다 동부 소도시의 주택가격 상승세가 모기지 상환금을 앞질렀다. 멍크턴은 주택가격이 평균 모기지 상환액보다 65.8%p 빠르게 상승했고, 세인트존(37.8%P) 핼리팩스(36.7%p) 등도 집값 상승 비율이 모기지 인상률 보다 높았다.

하지만 토론토와 밴쿠버는 예외였다. 토론토는 오히려 평균 모기지 상환액이 주택가격 상승폭보다 8.3%p 더 빠르게 증가했고, 밴쿠버도 7.2%p로 모기지 인상폭 더 컸다.

부동산업계는 "일반적으로 이미 주택을 구매해 모기지를 상환하는 소유주들은 현재 시점에서 주택을 구매하려는 실소유주보다는 저렴한 모기지 상품 서비스를 받고 있다"면서 "국내 대부분의 지역에서 모기지 이자비용이 올랐다 하더라도 주택가치 상승분이 더 크기 때문에 고통을 일정 부분 상쇄하고 있다"고 전했다.

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주카사, 금리 인하 시작되면 상승세 가파를 것으로 전망

기준금리가 내려가기 시작하면 토론토의 평균 주택가격이 200만 달러에 육박하는 것을 앞당길 수 있다고 부동산 매물 웹사이트 주카사(Zoocasa.com)가 밝혔다.

부동산업체에 따르면 토론토의 주택가격은 지난 10년 동안 평균 5.6% 상승했으며, 이 속도를 유지한다면 2034년까지 토론토의 평균 주택 거래가격은 200만 달러까지 치솟을 것으로 전망됐다.

업체 관계자는 "금리는 부동산 가격 책정에 큰 역할을 한다"면서 "금리가 내려가면 집값은 올라간다"고 밝혔다. 그는 "올해 금리가 하락하기 시작할 경우, 주택가격 상승에 속도가 붙을 것이며, 수백만 달러에 이르는 가치를 지닌 주택이 대폭 늘어나게 된다는 것을 의미한다"고 말했다.

토론토지역부동산위원회의 지난 3월 보고서에 따르면 토론토의 단독주택 벤치마크 가격은 현재 170만8,800달러다.

보고서는 "지난 2년을 살펴보면 토론토 인근 지역 43%에서 평균 가격이 200만 달러를 넘어섰다"고 밝혔다.

하이파크-스완지(High Park-Swansea), 론세스바예스(Roncesvalles), 파크데일(Parkdale)의 단독주택은 평균 약 201만 달러에 거래됐다. 이들 지역은 현재 평균가격이 200만 달러에 육박하는 스펙트럼의 맨 하단을 차지하고 있다.

로즈데일(Rosedale)과 무어 파크(Moore Park)와 같은 지역은 2월 평균 거래가격이 약 396만 달러로 나타났다.

맬번(Malvern)과 루지(Rouge) 지역은 단독주택의 평균 가격이 82만9,300로 저렴하며, 모닝사이드(Morningside)와 우번(Woburn) 벤데일(Bendale)은 2월 평균 거래가격이 86만2,600달러로 집계됐다.

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