김선정(Selina Kim), Mortgage Agent Level 2
라임트리 파이낸셜그룹
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지난 칼럼에서 트뤼도 정부의 주택시장 개선 방안을 소개하면서, 특정 주택 구입자들을 위한 모기지 규정 일부를 개편할 예정이며, 16일 캐나다 연방정부 예산 발표에 관련 내용이 포함될 것이라고 말씀 드린 바 있습니다. 모기지 관련해서 어떤 규정이 변경될 것인지에 대해 구체적으로 정리해 보겠습니다.
크리스티아 프리랜드(Chrystia Freeland) 연방 재무장관의 발표에 따르면 생애 첫 주택 구매자(First-Time Homebuyers)에 한해서 다음과 같은 규정이 변경 적용될 것이라고 합니다.
1. RRSP, 인당 최대 $60,000까지 사용 가능: (예) 부부인 경우 최대 $120,000 까지4월16일부터 적용되며, RRSP 자금이 있으시다면 주택 구매 시 다운페이 자금, 클로징 비용, 또는 주택 레노베이션 목적으로 인출하여 기존 $35,000 에서 최대 $60,000 까지 사용할 수 있습니다. 정부의 Home Buyers’ Plan 에 따라 RRSP 인출에 대한 세금은 부과되지 않습니다.
2. 주택 구매에 사용한 해당 RRSP 자금은 향후 15년에 걸쳐 모두 상환하여야 합니다. 현재 규정에 따르면 인출한 시점에서 2년 뒤부터 첫 상환을 시작할 수 있는데, 앞으로는 5년 뒤부터 첫 상환을 시작할 수 있도록 기간이 연장됩니다.
(예)기존: 2024년 인출, 2026년 첫 상환,
변경: 2024년 인출, 2029년 첫 상환
3. 하이레시오 모기지 상품, 상환기간 최대 30년까지 연장
오는 8월 1일부터 하이레시오 모기지 상품의 상환기간이 기존 25년에서 30년으로 연장됩니다. 다음의 세 가지 조건이 모두 충족되어야 하는데, 주택 가격은 $1,000,000 미만이어야 하고, 다운페이는 20% 미만, 신규분양주택(Pre-Construction/Newly Built Homes) 이어야 적용 가능합니다.
4. 정부의 First-Time Home Buyer Incentive 프로그램 중단
정부가 First-Time Homebuyers 대상으로 주택가격의 5~10%의 다운페이를 지원해 주는 프로그램이 지난 3월21일 자로 전면 중단되었습니다.
5. First-Time Homebuyers 주요 대상자
- Never owned: 생애 첫 주택 구매자
- Previous home ownership: 집을 구매한 적 있거나 배우자와 함께 소유한 집에서 살다가 별거 또는 이혼을 한 자로, 지난 4년 동안 소유한 집에서 거주한 적이 없는 자
- Bankruptcy or Foreclosure: 개인 파산 또는 재산을 압류 당한 적이 있는 자로, 주택을 소유한 지 최소 7년이 지난 경우 특정 은행에서 예외로 인정해 줍니다.
캐나다 정부는 주택시장 안정화를 위해 일부 모기지 규정을 완화하겠다는 발표 자체는 기대해 볼 만한 것 같습니다만 모기지 시장의 수급 안정화를 위한 플러스 효과를 일으킬지에 대해서는 다양한 목소리들이 나오고 있습니다.
한편, 캐나다 은행들은 일제히 캐나다의 주택시장과 금융 안정성을 위한 대출 규제를 강화하겠다고 나서고 있습니다. 최근 캐나다 은행 감독기관인 OSFI는 고부채 대출자에 대한 경계심을 내보이며 모기지 대출을 제한하는 새로운 규제를 도입 하기로 결정했다고 합니다. 곧 시행 될 것으로 보이는 새로운 조치의 주요 내용과 캐네디언들에게 미칠 영향은 무엇일까요?
1. 대출한도 축소: 새로운 규제에 따라, 연간소득의 4.5배를 초과하는 모기지 대출이 제한됩니다. 특히, 토론토 및 밴쿠버와 같은 고가의 주택 시장에서 주택을 구입하려는 사람들에게 영향을 미칠 수 있습니다.
(예)연간 소득 $150,000, 다운패이 $200,000 경우:
현재 구입 가능한 주택 가격 up to $950,000 ?
변경되는 4.5X limit 적용 시 주택가격: up to $875,000
2. 모기지 자격 심사 강화: 기존 Stress Test 에 더해, 새로운 기준이 모기지 자격 심사를 더욱 까다롭게 만들 것으로 보이는데요, 이로 인해 일부 주택 구매자는 더 많은 다운페이를 위한 장기 저축을 계획 하거나, 주택 구입 예산을 낮춰야 합니다.
3. 대체 금융기관으로의 이동: 일부 주택 구매자들은 더 높은 이율을 부과하는 비규제 금융기관으로 이동할 가능성이 큽니다. 더 높은 대출비용으로 이어지는 것을 인식 하면서도 주택 구입에 대한 수요가 더 크기 때문에 기꺼이 감당하려고 하는 게 현실입니다.
4. GDS/TDS 규제 유지: 이는 주택 구매자들이 소득 대비 관리 가능한 부채 수준을 유지할 수 있도록 해줍니다. 은행에서 대출심사를 할 때 핵심인 요소이기도 한데요,. 이는 경제적 또는 개인적으로 콘트롤 가능한 스트레스 하에서의 대출 기본 위험을 줄일 수 있는데 도움이 됩니다.
5. 현재 주택 소유자에게는 영향이 없음: 현재 모기지를 가진 사람들이나 대출을 갱신하는 사람들에게는 이러한 새로운 규정이 적용되지 않습니다. 2025년부터 새로운 모기지 신청자에게 주된 영향이 가해질 것으로 보입니다.
‘연간 소득 기준 4.5배’를 초과할 수 없도록 모기지 대출이 제한 되는 이번 금융권들의 새로운 조치는 캐나다 금융 시스템과 주택 시장의 안정성을 보장하고, 고부채 수준의 위험으로부터 주택 구매자와 모기지 대출자를 보호하기 위한 노력의 일환이라고 하지만, 트뤼도 정부와는 사뭇 대조적입니다.
과연 주택 및 모기지 시장은 어떻게 반응할까요? 정부와 대출기관 들의 새로운 요구 사항이 고가의 캐나다 주택 가격을 내리는데 영향을 줄까요? 아니면 되려 주택 구매자들의 충동 구매를 불러 일으켜 주택 가격이 되려 올라가는 현상이 나타날까요?
정부의 정책 변화와 금융기관들의 대출규제 강화에 따른 캐나다 부동산 시장이 어떤 변화를 맞이하게 될지 주목해볼 만 한 시점인 것 같습니다.
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