leeuj2017
콘도 전매시 세금 문제
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콘도 분양을 받은 후 완공되기까지 기다리다 여러 이유로 인해 전매해야 할 상황에 부닥칠 수 있다. 이런 경우에 발생할 수 있는 GST/HST와 소득세 문제에 대해 아래와 같이 정리해봤다. 


1. GST/HST


분양 콘도 같이 새로 짓는 콘도는 첫 구매자에게 GST/HST를 징수하게끔 되어 있으며, 구매자는 대신 rebate를 통해 부분적인 환급을 받을 수 있게 된다. 하지만 등기가 되기 전 구매자가 전매하게 되면, 구매자는 전매 매입자로부터 GST/HST를 징수해야 하거나 하지 않아도 되는 상황으로 바뀌게 된다. 


징수 여부를 결정짓는 중요한 요소는 전매를 내놓는 구매자가 건축업자 (Builder)로 간주하는지에 따른다. 즉, 콘도를 매입하는 목적이 이윤을 창출하기 위해서였는지 아니면 개인용도로 사용할 목적이었는지에 따라 징수 여부가 달라진다는 뜻이다.


CRA는 이윤을 창출하기 위한 콘도를 구매할 경우, 비록 건설하는 것과는 연관이 없다 해도 구매자를 건축업자로 간주한다. 구매자가 건축업자로 간주하는 상황은 아래 상황이 포함되지만, 그에 제한되지 않는다. 


1) 파이낸싱을 받을 때 단기간 사용을 위한 목적이 보일 경우
2) 소득보다 불합리한 파이낸싱을 받는 경우; 가격 상승세를 타 이윤을 남겨 판매한 후 대출금을 충당할 수 있는 정황이 포착되는 경우
3) 개인 용도로 사용을 하지 않을 거라는 정황이 포착되는 경우
4) 입주 시(Occupancy) 영구적으로 거주하려는 목적이 보이지 않는 경우
5) 부득이한 상황으로 인해 전매를 내놓아야 하는 정황이 없는 경우


- 대학에 들어가는 자녀를 위해 매입했는데, 대학 과정을 중단해서 더 이상 필요가 없어지는 경우
- 매입자의 부모가 새 콘도를 더 이상 사용할 수 있는 상황이 아닌 경우, 혹은 주거지로 사용하고 싶어 하지 않는 경우 (노양원 선호, 독립적인 생활 불가능 등)
- 이직으로 인해 더 이상 매입한 콘도에서 살 수 없거나 불편해진 경우 등


예) 두 자녀를 슬하에 두고, 3베드 콘도를 소유하고 있는 부부가 1베드 콘도를 매입하고, 클로징하기 전 입주를 할 수 있음에도 불구하고 아무도 입주를 하지 않은 상황에서 전매로 내놓았을 경우를 본다. 이 같은 경우는, 개인용도로 사용하지 않을 거라는 정황이 명백하며, 입주를 할 수 있는 상황에서 하지 않았고, 단기간 이윤 창출을 목적으로 콘도를 매입한 정황이 있기 때문에 건축업자로 간주할 가능성이 크다. 그렇기 때문에 전매를 내놓을 시 매입자가 납입한 디파짓 (Deposit)과 전매 차익을 더한 금액의 13% (온주)를 구매자로부터 징수한 후, CRA에 내야 한다. 


2. 소득세 (Income Tax)


우선, 사업 소득과 양도 소득의 큰 차이점은 양도 소득은 소득의 50%만 과세하지만 사업 소득은 순이익의 100%를 과세한다. 그렇기 때문에 콘도를 전매로 내놓기 전에 창출되는 이윤이 양도 소득일지 사업 소득일지 파악하는 것이 중요하다. 
CRA가 사업소득인지 양도소득인지를 구분할 때 여러 가지 정황을 보고 결정한다.


1) 주된 의도: 부동산 매입 당시 구매자의 주된 의도를 먼저 파악한다. 만일 주된 의도가 매입 후 빠른 매각으로 이윤을 보려 한 경우 사업소득으로 간주할 가능성이 크다. 만일 임대소득을 받으며 어느 기간 소유하고 있으면, 주된 의도를 파악하기가 더 힘들어져 양도 소득으로 간주할 수 있다.


2) 구매자의 직업 혹은 사업 본질: 이 분야를 잘 알고 있는 부동산 중개업, 건축 회사 등에 종사하고 있는 사람이나 사업자일수록 감사 대상으로 지목될 가능성이 크며, 사업 소득인데 양도 소득으로 보고했을 경우 중과실 벌금이 적용될 가능성이 커진다. 


3) 차용금: 부동산 매입을 위해 얼마나 돈을 빌렸는지도 따져본다. 돈을 많이 빌릴수록 사업 소득으로 간주될 가능성이 커지며, 반대로 부동산 대부분을 자신의 자금으로 매입했을 경우 양도 소득으로 간주할 가능성이 커진다. 


4) 부동산을 매각하는 빈도: 한 해 동안 부동산을 여러 개 매입했고, 별다른 수입원이 없으면, 이런 매입을 통해 이익을 낼 목적이 분명하면 사업 소득으로 과세하기 쉽다. 반대로 부동산 매입과 매각이 처음일 경우 양도 소득으로 인정될 수 있다. 


5) 콘도 소유 기간: 만일 짧은 기간만 소유하고 매각할 경우 사업 소득으로 간주 될 가능성이 커진다. 하지만 클로징 되기 전 몇 년 동안 소유하고, 부득이하게 전매로 내놓아야 하는 경우에는 양도 소득에 더 가깝다.


위 같은 근거는 전체적으로 봐야 하며, 한 근거만 놓고 단정 짓기는 어렵다. 만일 비과세 혜택으로 신고를 할 경우, 거주지 주소 변경을 잘해서 나중에 해당 부동산이 주 거주지였다는 것을 증명할 수 있어야 한다.


결혼, 전출, 혹은 특별한 생활 환경 때문에 불가피하게 부동산을 매각하는 상황이 발생할 경우 충분한 서류를 토대로 설명할 수 있어야 한다.
 

 

 

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