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비주거용 부동산 투자(3)
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(지난 호에 이어)


다음 단계는 PV 산출이다. 


-금리는 년 12%→월 1 %
-명목적 임대 수입의 PV ($2.0; n=60 개월, i=1%)=$89.91
-6개월 무료 PV($2.0, n=6 , i=1%)=$11.5
-선물= $3.00
-총 PV= $89.91 - $11.59 - $3.00=$75.32
-SF당 명목 임대수입= $2.00 
-실제 SF당 임대수입은? 임차인은 $75.32(PV)를 60개월 내에 금리 1%로 상환(지불) 해야 한다. 그러면 매달 얼마나 지불(PMT=Payment)해야 하나? 즉, PMT(PV=$75.32, n=60, i= 1%)= $1.67


다시 말한다면 명목상 월 임대 수입은 $2.00 이지만 실제 임대수입은 $1.76 이다. 이유는 6개월 무료 입주 및 $3.00의 선물 때문이다. 사무실용 건물에 투자 하는 사람은 명목적 임대수입보다는 실제 임대수입을 검토해야 한다.


10.6 신규 건물 건축 자금 조달 분석 및 건물 가치(가격) 추정


자금 원: 전국 은행, 국제적 은행, 신탁회사 및 REIT(Real Estate Investment Trust)다. REIT란 미국에서 시작, 캐나다 및 한국에서도 활발한 활동을 하고 있다. 이 회사들은 부동산 전문회사다. 소득의 95% 이상이 부동산 관련 소득이라면 법인세 혜택을 받는 회사다. 이들 회사는 각종 유형의 부동산에 투자하고 또한 부동산용 자금 원이 되기도 한다.


필요자금의 상당 부분은 외부 융자로 해소한다. 융자는 대체로 건설융자(단기융자)와 장기융자로 구분한다.


▶건설융자


-융자기관은 융자 체결 전에 건물 공간의 20-50%가 이미 임대계약이 체결되는 것을 요구한다.
-융자기관은 건설업자의 개인 보증을 원한다.
융자 만기는 6개월-3년, 금리는 우대금리보다 0.5-2 % 더 높은 수준이다.


?장기융자


-미리 건물공간의 70-80% 임대 요구
-월 모기지출 대비 경상 소득=Net Operation Income/m=Mortgage Payment > 1.4%. 즉 월별 경상 소득이 모기지 지출액보다 40% 이상 높아야 된다는 것이다. 그리하여 융자기관의 위험 부담을 줄인다는 것이다. 
-건물대비 융자 액(저당가치 인정 율): Loan to Value Ratio(LTV)는 70%
-융자만기는 30년
-모기지는 상환 기간 말 원금 상환(Bullet Mortgage)
-REIT가 보증


(사례)


임대가능 공간    100,000
월세    $28/SF
총 임대소득    $2,800,000
비 임대공간    140,000
조정된 총소득    $2,800,000-$140,000=$2,660,000
경영비용    $500,000
순 경영소득 NOI    $2,2660,000-$500,000=$2,1660,000
건물 가격    $2,1660,000/8.5%=$25,412,000

 

?건물의 가격? 


(건물 공간의 95%가 임대된다는 가설)


-건물의 현 가치(PV)는 NOI/Cap Rate. Cape Rate 란 건물할인 이자율
-Cap Rate는 시장 금리와 부동산 투자의 위험부담에 따라 변한다. 보통 8%에서 12% 이내로 변한다. 그러나 예외도 있다. 일정한 NOI 하에 Cape Rate가 높을수록 건물가치는 하락한다. 반면에 Cape Rate가 낮을수록 건물가치는 높아진다.
-현 사례 건물의 현 가치(가격)= $2, 166.000/8.5% = $25,412,000


(건물의 50%가 당장 임대되고 50%는 나중에 임대된다는 가설)


-첫 번째 50% 임대: 총 수입= $28 x 50,000 SF =$1,400,000
-건물 가치: $1,400,000/10.5%= $13,333,000
-건물 공간의 50%가 임대 됨으로 임대인이 임대료를 $26 로 인하


?나머지 50%가 임대된 후의 건물 가치


-임대소득: $26 x 500,000 SF=$1,300,000
-건물가치: $1,380,000/10.5% = $12,380,000


?건물의 최종 가치: $13,330,000+$12,380,000 = $24,710,000  (다음 호에 계속)

 

 

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