(지난 호에 이어) 

 집값이 소득상승을 앞질러

 근로자 평균 임금 상승률은 과거나 향후 10년 동안에도 대략 물가상승률(약 2% 내외) 수준으로 매년 올라갈 것으로 예상되는데 비하여, 평균주택가격은 지난 17년간 연평균 약 5.5% 상승하였으며 향후 10년간 최소한의 보수적인 예측을 근거로 하더라도 연평균 약 2.5% 오를 것으로 예상된다. 그러므로 이 경우 10년 뒤에는 캐나다의 전체 평균 집값은 $500,000 이 될 전망이며, 도시별 평균 집값은 토론토가 $690,000, 밴쿠버는 $992,000, 캘거리는 $570,000, 몬트리올은 $410,000 정도가 될 것으로 예상된다. 

 캐나다의 표준적인 젊은 부부의 모델은 ‘맞벌이 부부’(double income earners)인데, 집을 구입할 정도의 자금을 모은 다음에 내집을 사는 것이 아니라 집값의 5% 정도라도 자기자금(downpayment)이 모이면 부부의 소득창출능력(미래소득)을 근거로 모기지대출을 받아 구입하는 것이 보편적인 내집마련 전략이 되고 있다. 

 이 때문에 캐나다인들의 모기지대출로 인한 가계부채규모가 눈에 띄게 커지고 있다. 과거에는 미국에 비하여 가계부채가 현저히 낮은 수준을 보였지만, 최근에는 미국보다 오히려 조금 높은 수준으로 올라가는 역전현상을 보이기도 한다. 지나친 가계부채의 상승은 소비활동의 둔화로 이어져 캐나다 경제의 건전한 선순환구조를 유지하는데 부담으로 작용할 수도 있다.

 공공임대주택이 줄어든 렌트시장

 내집을 마련하지 못한 사람들은 임대주택을 구해야 하는데, 연방 및 주정부나 지방자치단체가 지원하는 공공임대주택 공급물량은 점차 줄어드는 추세여서 주거문제는 향후 캐나다인의 팍팍한 삶의 일부가 될 전망이다. 

 왜냐하면 임대주택시장에서 추가로 공급되는 물량은 대부분 민간건설회사가 분양하는 신축콘도들이 차지하고 있으며, 완공 후 입주자의 약 40% 정도는 결국 세입자가 살게 되는 패턴을 보이고 있다. 

 분양시 투자용으로 구입한 집주인들이 콘도유닛을 임대시장에 내놓으면 공공임대주택에 비하여 임대료(rent)가 더 높은 수준에서 형성되어 세입자에게 불리하며, 임대주택시장도 점차 불안정하게 되는 단점이 있다. 

 민간 건설업체가 임대용 주거건물을 더 많이 짓도록 유도하는 정부의 정책은 별로 효력을 발휘하지 못하고 있다. 분양시장이 임대시장 보다 수익성도 높고 사업위험도 낮은데다 대부분의 주정부가 시행 중인 ‘임대료 상승폭 제한규정’(Rent Increase Guideline)이 임대시장을 덜 매력적으로 만드는 요인이 되기도 한다. 

 이처럼 공급이 수요에 비하여 턱없이 부족하기 때문에 렌트시장에서의 공실률 캐나다 전국 평균은 2.5% 수준을 유지하고 있으며, 토론토와 밴쿠버 같은 대도시는 약 1.8% 내외, 캘거리는 1.3%, 위니팩은 1.7% 정도로 낮다. 대개 공실률이 3% 이하로 내려가면 세입자는 단지 ‘가격수용자’가 될 수 밖에 없는 불리한 여건에 있다. 

 특히 저소득층 가정은 비싼 임대료를 피하고자 주거환경이 더욱 열악한 곳으로 옮겨가는 현상이 생긴다. 캐나다 전체 가정 중 약 5% 만이 저소득가정에 대한 정부의 보조가 있는 임대주택에 거주하고 있는데, 전체가구 중 약 20%를 차지하는 나머지 저소득층 가정은 자신의 능력으로 월 소득의 약 30%가 넘는 임대료 부담을 짊어져야만 하는 어려운 형편이다. (다음 호에 계속) 

* 글쓴이(허진구 부동산)의 홈페이지 바로 가기: www.valuehome.ca 

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