Ohsteve
모기지 관련 문답(Mortgage Q&A)
Ohsteve

 

Q: 일을 시작한지 얼마 되지 않아도 모기지 승인을 받을 수 있을까?


A: 가능합니다. 대신 수습기간(Probation)이 지나야 하고, 풀타임으로 샐러리를 받을 경우에 한합니다. 계약직이거나 비즈니스를 경영하시는 경우, 최소 2년 이상이 되어야 모기지 대출 신청을 하실 수 있습니다. 하지만 간혹 은행마다 심사기준의 차이가 있어서 2년이 되지 않아도 가능할 수도 있습니다. 


Q: 소득이 없어도 모기지를 받을 수 있을까?


A: 가능합니다. 일부의 대출기관에서는 소득이 없어도 가진 자산이 많고 다운페이먼트를 많이 하게 되면 대출 승인을 내어주기도 합니다. 하지만 부동산이 투자 목적이 아닌 본인 거주 목적이어야 합니다. 이때 다운페이먼트의 증명은 최소 3개월 이상 되어야 하며, 소유하고 있는 자산의 증명이 필요합니다.


Q: 보고된 소득이 적은 자영업자의 경우 모기지를 받을 수 있을까?


A: 가능합니다. 몇몇의 대출 기관에서는 자영업자 모기지 프로그램을 따로 운영하고 있습니다. 자영업자의 경우, 보고된 소득보다 실제 소득이 높다는 것을 대출기관에서도 인지하고 있기 때문에, 사업체의 Financial Statement (재무제표) 등을 기준으로 매출과 지출, 그리고 수익 내용 등을 판단하여 보고된 소득보다 높은 소득을 인정해줍니다. 하지만 이 경우, 35% 이상을 다운페이 해야 하며, 35% 미만으로 다운페이 할 경우, 모기지 부도 보험 (Mortgage Default insurance)을 구매해야 합니다.


Q: 주 거래 은행에서 모기지를 받는 것이 유리한가?


A: 꼭 그렇지만은 않습니다. 주로 거래하는 은행이라고 해서 더 좋은 조건을 주는 것도 아니고, 안되는 대출 승인을 되게 해 주는 것도 아닙니다. 그러므로 모기지를 얻을 때, 더 좋은 이자율을 제공하는 대출 기관 쪽으로 알아보시는 것이 좋습니다.


Q: 모기지를 갱신 할 때, 기존 대출 기관에서 다시 연장하는 것이 유리한가?


A: 꼭 그렇지만은 않습니다. 기존 대출 기관에서 다른 대출 기관보다 좋은 이자율을 제공하거나 같은 이자율을 제공한다면 그냥 연장하는 것이 바람직합니다. 하지만 보통, 다른 대출 기관에서 더 좋은 이자율을 제공하는 경우가 많고, 모기지를 옮겨간다고 해도, 별도의 비용이 들지 않기 때문에, 모기지 계약이 만료 되기 3~4개월 전에 이자율 쇼핑을 해서 좋은 조건으로 옮겨가는 것이 좋습니다.


Q: 특정 대출 기관에서 승인이 거절 되었을 경우, 다른 은행에서도 모기지를 받을 수 없나?


A: 그렇지 않습니다. 대부분의 대출 기관들이 큰 틀에서 봤을 경우, 비슷한 심사 기준을 가지고 있지만, 세부적으로 들어가보면 다른 모기지 상품을 제공하고 있고 그에 따라 다른 심사 기준을 가지고 승인 여부를 판단 하기도 합니다. 그렇기 때문에, A은행에서 승인이 거절되고, B은행에서 승인이 나는 경우가 꽤 많이 발생하기도 합니다. 


Q: 다운페이먼트 금액은 클로징 바로 전에만 가지고 있으면 될까?


A: 그렇지 않습니다. 대부분의 대출 기관에서는 다운페이먼트 금액에 대한 1~3개월의 증명을 요구합니다. 대출 기관에서는 다운페이먼트 금액이 빌린 금액이 아닌 자기 돈이라는 것을 확인하길 원하기 때문에, 보통 다운페이먼트 금액이 들어있는 통장의 1~3개월치 내역을 요구 합니다. 만약 부모나 다른 형제에게 다운페이먼트 금액을 받는 경우, 기프트 레터를 첨부해서 ‘이 돈을 다시 돌려받지 않는다’ 라는 내용에 서명을 해야 합니다. 


Q: Pre-Approval (사전 승인)을 받으면 이후 모기지에 대해 걱정하지 않아도 될까?


A: 그렇지 않습니다. 사전 승인을 받아 놓으면 이후 집 구매의 이자율 보장 등 여러가지 유리한 점이 많은 게 사실입니다. 하지만 Pre-Approval은 Full-Approval이 아니며, 집 구매 전 소득과 재정 상황으로 승인을 받았을 뿐, 구매하는 부동산에 대한 내용이 고려되어 있지 않습니다. 그리고 만약 부채 내역이 사전 승인을 받았을 때보다 늘어나 있다면 그 또한 사전 승인이 취소 될 수 있는 요인이 될 수 있습니다.


Q: 사전 승인을 받은 후 이자율이 오르게 되면 어떻게 되나?


A: 사전 승인의 또 다른 장점 중 하나가 이자율의 보장입니다. 대부분의 대출 기관에서는 보통 90일 - 120일까지 이자율을 보장하고 있습니다. 만약 이자율이 오르게 되면 사전에 받았던 낮은 이자율로 받을 수 있고, 만약 이자율이 떨어지게 되면 낮아진 이자율로 조정이 가능합니다.


Q: 집 감정 가격은 항상 같게 나오나?


A: 그렇지 않습니다. 같은 집에 대해서도 감정사에 따라 또는 감정하는 시기에 따라 다른 가격이 책정됩니다. 하지만 집에 대한 감정은 은행에서 정해진 감정 회사에 의뢰를 하기 때문에 개인이 직접 감정사를 선택해서 의뢰할 수는 없습니다. 간혹, 감정가격이 적게 나와서 대출 승인이 안 나오는 경우, 다른 은행에서 더 높은 가격의 감정을 받아 승인이 나는 경우들이 있습니다.


Q: 집 구매 수년 후 집 가격이 오르게 되면 추가적인 대출을 받을 수 있을까?


A: 가능합니다. 집 가격의 상승으로 추가적인 금액을 대출 받는 작업을 Refinance 라고 하는데, 집 가치의 최대 80%까지 가능합니다. 물론, 추가적인 금액을 대출 받기 위해서는 소득이 대출 금액을 충족 시켜야 합니다.


Q: 투자용으로 부동산을 구매해도 모기지를 받을 수 있을까?


A: 가능합니다. 대출 기관에서는 투자용 부동산에 대해 따로 모기지 프로그램을 만들어 제공하고 있습니다. 


Q: 캐나다 국내가 아닌 한국 등 해외에서 소득이 있는 경우 모기지를 받을 수 있을까?


A: 가능합니다. 여러 대출 기관에서는 비거주자 모기지 프로그램 (Non-Resident Program)을 만들어 해외 투자자들의 부동산 투자를 장려하고 있습니다.


Q: 유학생도 모기지를 받을 수 있을까?


A: 가능합니다. 몇몇의 대출기관에서는 유학생 프로그램을 제공하고 있으며, 유학생의 부모의 경우에도 위의 비거주자 모기지 프로그램을 이용하게 되면 모기지를 받을 수 있습니다.
 
 

 

 

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