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chungheesoo
6.투자대상 주거용부동산 유형(8)
chungheesoo

 

(지난 호에 이어)
 물론 법적 지식이 없어도 변호사, 회계사 혹은 부동산 중개업자를 채용하면 부동산 거래를 하는데 큰 지장이 없다고도 할 수 있다. 그러나 문제는 이러한 전문가를 선발할 때 최소한도의 법적 상식이 있어야 적합한 전문가를 선발할 수 있다는 것이다. 


 6.9 부동산 세제


 부동산 세제는 부동산 투자자에게는 가장 중요한 변수 중의 하나다. 왜냐하면 세제는 투자의 수익성과 직결되기 때문이다. 부동산 세제는 부과 정부 주체별 및 부동산 생애 단계별로 구분된다. 부과 주체별로 보면 연방 정부, 주정부(provincial government), 지방자치 단체(city and municipality)가 부과 하는 부동산세가 있다.


 한편 부동산 생애 주기별(real estate life cycle)로 보면 부동산 취득시 부과 되는 거래세(transaction tax: sales tax), 보유세(holding tax), 부동산 운영관련 소득세(income tax) 및 부동산 매각시 부과되는 양도 소득세(capital gains tax) 등으로 구분된다.


 부동산 세제는 개개인 투자자의 수익뿐만 아니고 정부 재정, 부동산 시장 및 경제에 중요한 영향을 미친다.

부동산 거래세는 부동산 구입비를 증가시키기 때문에 수요를 약화시켜 지역 주택시장을 위축시키며 지역 경제에 부정적 파급 효과를 초래할 수 있다. 


 부동산 보유세는 지자체 세원의 핵심이지만 부동산 소유자에게는 추가 부담이다. 따라서 보유세가 지나치게 커도 안되고 너무 낮아도 문제가 된다. 지나치면 소유자 부담이 과다 해지고, 적으면 지자체의 세수(tax revenue) 가 감소된다. 


 부동산 소득세란 임대 소득세를 말한다. 임대 소득세가 과다하면 부동산 투자의 수익성이 하락하므로 부동산 투자가 감소될 수 있다. 끝으로 양도 소득세는 정부 세수뿐만 이니라 부동산 투기 억제를 목적으로 과세된다. 그러나 양도 소득세가 과다하면 부동산 소유자가 매각을 중지하거나 연기 하므로 부동산 거래를 동결시킬 수도 있다. 


 이와 같이 부동산 세제는 필요 하지만 부작용도 만만치 않다. 따라서 정책 당국자는 달성 하고자 하는 목적과 유발되는 부작용을 감안하면서 정책을 구상해야 한다. 그러면 캐나다의 부동산 세제 정책이 어떤 것인가를 보자. 


 우선 거래세부터 시작하자. 거래세는 연방정부, 주정부 및 지자체(지방 자치 단체) 정부 모두 과세한다. 연방정부는 GST(general sales tax), 퀘벡 정부는 QST(Quebec sales tax), 퀘벡 지자체 정부는 이른바 환영 세금(taxe de bienvenu)을 부과한다. 


 GST의 과세율(tax rate)은 원래의 7%에서 5%로 하향조정 되었다. GST는 부동산 매입자가 매도인에게 지불하면 후자는 받은 금액을 연방정부에게 바친다. 그런데 특별한(주거용으로 신규 주택을 구입할 때) 경우 GST의 일부분은 감세(rebate) 된다. 


 감세율은 이렇다. 매매가격이 $450,000 이상이면 감세가 적용이 안 된다. 매매가격이 $450,000 미만일 경우, 감세율은 매매가격에 따라 다르다. 매매가격이 $350,000 이라면 5%의 GST가 부과되는데 이 중 36%가 감세된다. 감세액은 $350,000 x 5% x 36%=$17,500 x 36%=$6,300.


 GST 에 대한 토의를 계속하자. 만약 매매가격이 $350,000 과 $450,000 사이에 있을 경우를 보자. 감세율 추정 공식은 이렇다. A=($450,000-매매가격)/$100,000. 매매가격이 $400,000 라 하자. 그러면 A 는 (450,000-400,000)/100,000= 50%. 감세액= $6,300 x A=$6,300 x 50%= $3,150. 


 다시 말해서 구입자는 원래 $400,000 x 5%= $20,000의 GST를 지불해야 하는데 $3,150라는 금액이 감세되므로 $16,850만 지불하면 된다. 감세액 결정 공식에서 $6,300를 적용하는 이유는 감세액은 최고 $6,300를 능가하면 안된 다는 원칙이 있기 때문이다.


 퀘벡주의 QST를 보자. QST의 과세율은 GST의 과세율보다 높아 7.875%다. 한편 매매가격이 $225,000을 능가하면 감세 특혜가 해당 안 된다. 감세액의 상한선은 매매가격이 $200,000 일 때 부과되는 QST의 7.875%인 $15,750의 36%다. 즉 $5,670가 감세액이며 신규 주택 구입자는 $15,750에서 $5,670를 뺀 $10,080만 지불한다.


 매매가격이 $200,000과 $225,000 사이에 있을 때는 다음의 공식을 이용한다. 즉 A=($225,000-매매가격)/25,000. 매매가격이 $215,000라 하자. 그러면 A=(225,000-215,000)/25,000=40%. 감세액=$5,670 x A= $5,670x40%= $2,230. 


 $215,000 신규주택을 구입한 사람은 총 QST($16,931)중 $2,230이 삭감된 $14,701만 지불하면 된다. 한편 퀘벡주의 경우 GST의 7.5%가 추가로 감세된다. (다음 호에 계속)
 

 

 

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