모기지의 텀 계약 기간 만료가 3~6개월 정도 남게 되면 현재 모기지를 가지고 있는 은행에서 모기지의 갱신(Renewal)에 대한 내용의 편지를 받게 됩니다. 모기지 갱신(Mortgage Renewal)이란, 텀(term) 계약이 만료 되어 모기지를 갱신 하는 것을 말하는 것으로 금융기관과의 모기지 계약(Term)이 만료될 시점에서 기존의 모기지를 갱신하거나 보다 나은 조건이 제시될 경우 새로운 금융기관으로 이전할 수 있습니다. 

많은 사람들이 모기지 갱신을 단순히 현재 금융 기관과 계약을 연장해야 한다고 생각하는 경우가 많은데, 이 시기가 모기지를 쇼핑하기 가장 좋은 최적의 시기입니다. 기존의 금융기관에서는 기존 고객의 실적 등을 고려하여 할인 된 이자율을 제공하게 되는데, 이 이자율을 기준으로 더 좋은 이자율을 제공하는 대출 기관을 찾으면 되는 아주 간단한 일입니다.

많은 사람들이 흔히 하는 오해 중 하나가 다른 금융기관으로의 모기지 이전이 굉장히 수고스럽고, 많은 비용이 소요된다는 것인데, 기존의 모기지 Balance 금액과 남아있는 상환기간 (Amortization)을 그대로 이전하게 되면 별다른 비용 없이 이전이 가능합니다. 

예를 들어, 모기지의 Balance가 40만불, 5년 텀 (Term), 30년 상환기간(Amortization)의 모기지를 5년 계약 만료 후 다른 금융기관으로 옮기게 되면 40만불의 모기지, 남은 상환기간 25년(30년 – 5년)으로 기존의 계약을 그대로 이어받게 됩니다. 

일반적으로 금융기관을 옮길 때 드는 부대 비용인 감정비나 변호사 비용은 이전하는 금융기관에서 부담을 하게 되며, 이전에 따른 절차도 비교적 간단하므로 더 저렴한 이자율을 제공하는 금융기관이 있다면 이전을 하는 것이 좋은 선택이 될 수 있습니다. 

하지만 모기지와 함께 집 담보 대출(HELOC, Home Equity Line Of Credit)이 있다면 모기지 금액 이상으로 담보 설정이 되어 있어서 이전(Switch)이 아닌 재융자(Refinance)로 간주하기 때문에 Legal Document를 새로 작성하는 변호사 비용이 들게 됩니다. 

또한 몇몇의 대출 기관에서는 처음 모기지 설정을 할 때 Collateral 모기지로 설정이 되어 있거나 다른 Schedule의 대출 기관으로 옮기게 될 경우에는 집 담보 대출이 없더라도 이전(Switch)이 불가능 하고 재융자(Refinance)로 간주하게 되어 Legal Document를 작성하는 변호사 비용이 들게 됩니다. 하지만 가끔 몇몇의 금융기관에서 프로모션으로 이 비용까지 부담을 해주는 기간이 있으니 전문가와 상의 하셔서 결정하시길 추천 드립니다. 

모기지 텀(Term) 계약이 만료가 되지 않았더라도 지금 가지고 있는 모기지보다 훨씬 저렴한 이자율을 제공받을 수 있다면 모기지의 이전을 고려해볼 수 있습니다. 하지만 텀 계약 만료 전, 모기지를 옮기게 되면 페널티가 발생할 수 있는데, 이 페널티를 고려하더라도 장기적으로 이득이 난다면, 계약 만료 전 모기지를 옮기는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 페널티는 거래하는 금융기관에 문의하시면 간단하게 알 수 있으며, 손익 계산은 전문가와 상의하시면 보다 정확한 계산을 얻으실 수 있습니다. 

조사에 따르면 약 70% 이상의 사람들이 5년 텀의 모기지 계약을 체결하였고 95% 이상이 5년 또는 5년 이하의 텀 모기지 계약 체결을 하였다고 합니다. 그리고 기존 거래하던 대출 기관과 갱신을 하는 고객은 약 3명 중 2명이며, 그 비율은 매년 조금씩 낮아지고 있다고 합니다. 

만약 모기지 만료가 다가오고 이전을 고려하고 있다면 만료 3~4개월 전 알아보기 시작하는 것을 권장 드립니다. 물론 이런 쇼핑은 새 집 구매의 모기지 경우에도 똑같이 이용할 수 있으며, 집 구매 전 전문가와 상의하셔서 받을 수 있는 모기지의 금액과 가능여부를 알아두면 집 구매할 때 훨씬 수월할 수 있으니 매우 현명한 선택이 될 수 있습니다.

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